Vendas de imóveis e o Imposto de Renda

LUCRO IMOBILIÁRIO E O IMPOSTO SOBRE A RENDA

O lucro imobiliário, ou tecnicamente ganhos de capital decorrente da venda imóvel, é considerado como a diferença positiva entre o valor de alienação do bem e o seu respectivo custo de aquisição, abatido a depreciação prevista em Lei.

Exemplo: Se há a venda de um imóvel por R$ 100.000,00, sendo que seu custo de aquisição foi de R$ 50.000,00, temos um “lucro imobiliário” de R$ 50.000,00, que poderá ou não ser tributado, a depender do enquadramento nas hipóteses legais de isenção.

A legislação tributária brasileira versa claramente sobre o ganho de capital no artigo 3.º, §3.º, da Lei n.º 7.713/1988, e no Decreto n.º 3.000/1999, em seu artigo 117, §4.º, assim definindo-o:

“§ 3º Na apuração do ganho de capital serão consideradas as operações que importem alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, doação, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins.”

Por sua vez, a alíquota de incidência do IRPF sobre o lucro imobiliário é de 15 % (quinze) por cento sobre o ganho de capital auferido, nos termos do artigo 21, “caput”, da Lei n. 8.981/1995.

A legislação prevê algumas isenções de ganho de capital para a pessoa física, são elas:

1. ALIENAÇÃO DE BENS E DIREITOS DE PEQUENO VALOR

A PARTIR DE 16.06.2005

De acordo com a previsão da Lei 9.250/1995, art. 22, na redação dada pelo art. 35 da MP 252/2005 (período de 16.06.2005 a 13.10.2005), artigo 38 da Lei 11.196/2005 (a partir de 14.10.2005) e art. 1º da IN SRF 599/2005, fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a:

I - R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;

II - R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos.

ATÉ 15.06.2005

Era isento de Imposto de Renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a R$ 20.000,00 (Lei nº 9.250/1995, art. 22).

2. ALIENAÇÃO DO ÚNICO IMÓVEL

É isento o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos, nos termos da Lei 9.250/1995, art. 23.

3. VENDA DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS A PARTIR DE 16.06.2005

Com base no artigo 39 da Lei 11.196/2005 e artigos 2.º, 5.º da Instrução Normativa da Secretaria de Receita Federal n.º 599/2005, fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

A aplicação parcial do valor recebido com o venda em outro imóvel urbano, no prazo legal, o ganho de capital incidirá sobre a renda não utilizada na nova aquisição.

No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício.

Para fins da aplicação desta isenção, considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.

Nos termos do §11, do artigo 2.º, da Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal n.º 599/2005, não faz jus à isenção, nos seguintes casos:

I - a hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição à prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;

II - a venda ou aquisição de terreno;

III - a aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.

Conseguindo o contribuinte enquadrar-se em alguma das hipóteses de isenção do IRPF, sobre o lucro imobiliário, estará dispensado do pagamento, mas não estará de realizar as obrigações acessórias: declaração de IRPF e de Ganhos de Capital, sob pena de multa.

Autor: Dr. Leandro Jorge de Oliveira Lino

               OAB/SP n.º 218.168

Especialista em Direito Tributário